Miami cambia sus reglas de vivienda: estos propietarios podrán aprovechar terrenos que antes no podían desarrollar

La ciudad de Miami aprobó un cambio en sus normas urbanísticas que podría abrir nuevas posibilidades para construir viviendas pequeñas en determinados terrenos residenciales, una medida que busca aprovechar lotes actualmente subutilizados y ampliar las opciones habitacionales en una ciudad donde conseguir vivienda a precios accesibles continúa siendo uno de los principales desafíos.

La Comisión de Miami dio luz verde de manera unánime a una ordenanza que facilita la construcción de pequeñas viviendas independientes inspiradas en las tradicionales casas “shotgun” que durante décadas formaron parte del paisaje de Coconut Grove.

Para los residentes, el cambio puede ser especialmente relevante porque permite aprovechar determinados terrenos estrechos o que hasta ahora tenían dificultades para desarrollarse debido a las reglas de zonificación.

¿Qué cambia para los propietarios?

Las nuevas disposiciones establecen condiciones específicas para construir este tipo de vivienda. Los lotes elegibles deberán tener aproximadamente entre 25 y 35 pies de ancho y entre 2,500 y 5,000 pies cuadrados de superficie.

La vivienda podrá ocupar como máximo el 50% del terreno y deberá respetar determinados retiros respecto a los límites de la propiedad.

Sin embargo, la aprobación no significa que cualquier propietario de una casa en Miami pueda comenzar inmediatamente a construir una segunda vivienda en su patio.

La elegibilidad depende, entre otros factores, de la zonificación del terreno, su tamaño, ubicación y conexión al sistema público de alcantarillado.

La ordenanza contempla principalmente ciertos terrenos clasificados como T3-O ubicados en áreas vinculadas al transporte público, así como determinados lotes T3 considerados “no conformes” que cumplían con los requisitos establecidos antes del 1 de mayo de 2026.

Terrenos que llevaban años vacíos podrían volver a tener valor

Uno de los efectos más importantes podría producirse en Coconut Grove.

Algunos terrenos permanecieron vacíos durante años porque sus dimensiones no cumplían con las reglas necesarias para construir bajo la normativa anterior. Con el nuevo marco, parte de esos lotes podría finalmente utilizarse para viviendas.

Eso podría beneficiar tanto a propietarios como a desarrolladores interesados en proyectos pequeños, sin necesidad de levantar grandes edificios multifamiliares.

Amanda De Seta, directora de Dragonfly Investments, considera que este modelo permitiría desarrollar viviendas asequibles mucho más rápidamente que un complejo de apartamentos tradicional.

Según sus estimaciones, algunos proyectos podrían completarse en menos de 18 meses.

El regreso de un tipo de casa ligado a la historia de Miami

La iniciativa también busca recuperar parte de la identidad arquitectónica de West Grove.

Durante décadas, las llamadas casas “shotgun”, estrechas y alargadas, fueron características de comunidades construidas por inmigrantes bahameños que tuvieron un papel fundamental en el desarrollo de Coconut Grove.

La nueva normativa toma elementos de ese modelo para crear viviendas de menor escala que puedan incorporarse a barrios existentes sin recurrir a enormes construcciones que transformen completamente la apariencia de una calle.

Marcelo Fernandes, propietario de Grove Properties y uno de los defensores de este modelo, proyecta desarrollar seis pequeñas viviendas en una propiedad de West Grove.

También cambian las reglas para los porches

La ordenanza introduce otra modificación que puede resultar visible para residentes de diferentes vecindarios.

Los porches y pórticos delanteros dejarán de contabilizarse de la misma manera dentro de la superficie edificada permitida en zonas T3.

El objetivo de la ciudad es incentivar fachadas más variadas y viviendas que tengan una mayor relación con la calle, en lugar de grandes paredes planas.

Pero esa flexibilización también ha generado preocupación.

Algunos residentes temen que los desarrolladores aprovechen las nuevas reglas para aumentar el tamaño efectivo de las construcciones y reducir el espacio destinado a árboles y áreas verdes.

Entre ellos está Elvis Cruz, residente de Morningside, quien ha advertido sobre las posibles consecuencias de permitir porches delanteros más grandes.

¿Ayudará realmente a bajar el costo de la vivienda en Miami?

Ese es uno de los grandes interrogantes.

Aunque la medida abre oportunidades para construir viviendas en terrenos anteriormente desaprovechados, incluso algunos defensores reconocen que por sí sola probablemente no provocará un aumento masivo de la oferta.

En numerosos terrenos T3-O ya es posible desarrollar dos unidades. En esos casos, construir dos casas pequeñas independientes en lugar de un dúplex modifica principalmente el diseño del proyecto, pero no necesariamente aumenta el número de viviendas disponibles.

El impacto mayor podría producirse en los lotes que antes prácticamente no podían desarrollarse y que ahora pasan a ser aprovechables.

Fernandes propone ir más lejos y extender el concepto a terrenos T3-R, donde actualmente se permite una sola vivienda. Su propuesta sería autorizar dos pequeñas casas por parcela en determinadas circunstancias.

De aprobarse una expansión de ese tipo en el futuro, el efecto sobre la cantidad de viviendas disponibles podría ser considerablemente mayor.

Por ahora, Miami apuesta por una estrategia más limitada: recuperar terrenos difíciles de desarrollar, fomentar viviendas de menor tamaño y tratar de aumentar la oferta sin cambiar radicalmente la apariencia de sus barrios residenciales.

Para algunos propietarios, sin embargo, el cambio puede representar algo mucho más concreto: un terreno que durante años tenía pocas posibilidades de desarrollo podría convertirse finalmente en espacio para una nueva vivienda.