Ambiciosa propuesta de zonificación podría transformar el rostro de la Pequeña Habana. De esto se trata

Una propuesta de rezonificación que abarca alrededor de 460 propiedades podría transformar sectores de La Pequeña Habana al permitir edificios más altos y una mayor concentración de viviendas. El plan, que cubriría cerca de 100 acres, ha reabierto un debate que Miami conoce bien: cómo responder a la crisis habitacional sin borrar la identidad cultural y urbana de uno de sus vecindarios más emblemáticos.

La iniciativa se concentra principalmente en corredores de la Calle 7 y una parte de la Calle 9 del suroeste. En terrenos donde actualmente se permiten construcciones de hasta tres pisos, la nueva regulación elevaría el límite a cinco. En otros sectores podrían autorizarse edificios de ocho pisos y, mediante determinados incentivos, proyectos de hasta 12 niveles.

La Calle Ocho, corazón turístico y comercial de La Pequeña Habana, no forma parte de estos cambios. Allí ya existen normas que permiten alturas mayores. Sin embargo, quienes residen cerca de las áreas incluidas advierten que el crecimiento no quedaría contenido dentro de los límites de cada propiedad y podría sentirse en el tránsito, el estacionamiento, los servicios y el costo de permanecer en el barrio.

Más viviendas, pero también más presión sobre el vecindario

La necesidad de ampliar la oferta residencial no está en discusión para muchos vecinos y funcionarios. Miami continúa enfrentando precios elevados, alquileres difíciles de asumir y una escasez de opciones accesibles para trabajadores y familias de ingresos moderados. El desacuerdo surge al definir cuánto debe crecer La Pequeña Habana y qué condiciones deben cumplir los nuevos proyectos.

La residente Yvonne Bayona expresó uno de los temores más repetidos: que la llegada de edificios de mayor tamaño agrave la falta de estacionamiento y altere de forma drástica la vida cotidiana. Su preocupación apunta a un asunto que va más allá de la altura. Cada nuevo proyecto podría sumar decenas o cientos de residentes a calles donde la infraestructura, las aceras y el tránsito ya soportan una presión considerable.

El cambio también despierta inquietudes por el desplazamiento. Aunque aumentar el número de viviendas puede ayudar a aliviar la escasez en el largo plazo, la revalorización de los terrenos puede atraer inversiones, elevar los precios y poner en riesgo a inquilinos, pequeños negocios y propietarios con recursos limitados. Para una comunidad históricamente vinculada al exilio cubano y a sucesivas generaciones de inmigrantes latinoamericanos, la discusión incluye quién podrá seguir viviendo allí cuando avance la renovación urbana.

El plan busca crear reglas propias para La Pequeña Habana

La ciudad propone establecer un Distrito de Revitalización del Vecindario, conocido como NRD por sus siglas en inglés. Este tipo de distrito funciona como una capa especial sobre la zonificación existente y permite adoptar regulaciones ajustadas a las características de una comunidad concreta.

El comisionado Rolando Escalona sostiene que el NRD permitiría aumentar la densidad bajo condiciones definidas por Miami. Entre ellas estaría exigir una determinada cantidad de viviendas asequibles a los desarrolladores que quieran acceder a mayores beneficios de construcción.

Según el funcionario, el propósito no es convertir el sector en una extensión de Brickell ni impulsar la idea de un “West Brickell”. Su argumento es que establecer parámetros locales ofrece una mayor capacidad para decidir dónde, cuánto y bajo qué requisitos puede construirse.

La propia Ciudad de Miami define los NRD como distritos superpuestos destinados a revitalizar vecindarios únicos y distintivos. Esa herramienta puede regular aspectos como el diseño, los usos y la forma de las nuevas construcciones. La disputa actual se concentra en si las protecciones contempladas son suficientes y si deben aprobarse antes de conceder un aumento importante de altura y densidad.

Live Local Act está en el centro de la discusión

Uno de los argumentos de la ciudad para avanzar con reglas propias es el alcance del Live Local Act de Florida. La legislación estatal facilita determinados desarrollos residenciales en propiedades con usos comerciales, industriales o mixtos cuando cumplen requisitos de vivienda asequible.

De acuerdo con la guía de implementación de Miami-Dade, los proyectos que califican deben reservar al menos el 40% de sus unidades residenciales como alquileres asequibles durante un mínimo de 30 años. A cambio, pueden recibir aprobación administrativa sin tramitar una rezonificación, una variación u otros procesos discrecionales para el uso, la densidad o la altura autorizados por la ley estatal.

La norma también establece que los gobiernos locales no pueden limitar la altura de ciertos proyectos por debajo de la mayor permitida para desarrollos comerciales o residenciales dentro de una milla, o de tres pisos, lo que resulte mayor. Existen excepciones y reglas particulares, entre ellas protecciones en algunos sectores rodeados por viviendas unifamiliares.

Para los defensores del NRD, establecer un marco local permitiría orientar el crecimiento y vincular los incentivos de densidad a compromisos concretos de vivienda asequible. Para los críticos, el riesgo es que la ciudad apruebe primero una expansión sustancial de los derechos de construcción sin garantizar al mismo tiempo medidas suficientemente fuertes contra el desplazamiento y la pérdida del carácter histórico.

Activistas piden tiempo y protecciones antes de aprobar el cambio

La activista Denise Gálvez ha pedido que la comunidad reciba más tiempo y que las protecciones se establezcan antes de impulsar la transformación. Su posición no rechaza necesariamente todas las modificaciones, pero plantea un orden distinto: primero adoptar salvaguardas claras y después decidir dónde permitir más altura.

Entre los asuntos que podrían cobrar fuerza durante el debate están la cantidad real de viviendas asequibles que se exigiría, los niveles de ingreso que podrían beneficiarse, la preservación de edificios y fachadas con valor cultural, el apoyo a pequeños negocios, la protección de inquilinos y la capacidad de la infraestructura para absorber nuevos residentes.

También será determinante la forma urbana de los proyectos. Un edificio de ocho o 12 pisos puede producir impactos muy diferentes según sus retranqueos, su relación con la acera, la ubicación del estacionamiento, el tamaño de la fachada y la transición hacia las viviendas bajas que lo rodean. Por eso, la discusión no se limita a un número de pisos: incluye qué clase de barrio se pretende construir.

La Comisión de Miami tendrá la decisión final

La propuesta ya recibió el respaldo de la Junta de Planificación y Zonificación de Miami, pero ese voto no representa la aprobación definitiva. Se espera que el plan llegue ante la Comisión de Miami en los próximos meses. Los comisionados podrán debatirlo, introducir modificaciones y decidir si los cambios de zonificación entran en vigor.

Hasta entonces, residentes, activistas, propietarios y desarrolladores tendrán una nueva oportunidad para presionar por ajustes. El resultado puede marcar el futuro de casi 100 acres y convertirse en un precedente para otros vecindarios históricos de Miami que enfrentan la misma tensión entre crecimiento, vivienda asequible y preservación cultural.

El dilema de La Pequeña Habana no consiste simplemente en escoger entre construir o conservar. La decisión de fondo es si Miami puede añadir viviendas sin expulsar a la comunidad que dio identidad al vecindario y sin reproducir el modelo de torres que ya domina otras partes de la ciudad.