El presidente Donald Trump ha vuelto a poner el mercado inmobiliario en el centro del debate económico con una propuesta que promete “revolucionar” la compra de viviendas: la introducción de hipotecas a 50 años. La idea, presentada en sus redes sociales, busca reducir el costo mensual de los préstamos hipotecarios y facilitar el acceso a la vivienda para millones de estadounidenses en medio de una crisis de asequibilidad sin precedentes.
En una publicación reciente, Trump comparó su iniciativa con la histórica creación de las hipotecas a 30 años impulsadas durante el gobierno de Franklin D. Roosevelt, una medida que transformó el acceso a la vivienda en Estados Unidos en la década de 1930.
El empresario y aliado político Bill Pulte, actual director de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), confirmó que el equipo de Trump trabaja en el diseño de este nuevo producto financiero y lo calificó como “un cambio total de juego” (a complete game changer) para la economía familiar.
Cómo funcionaría la hipoteca a 50 años
El principio detrás de la propuesta es simple: extender el plazo del préstamo para reducir los pagos mensuales. En teoría, una hipoteca de 50 años permitiría a más familias calificar para créditos, en un contexto en el que las tasas de interés rondan el 6,3 % y los precios de las viviendas siguen en máximos históricos, según Mortgage News Daily.
Un ejemplo citado por analistas: para una casa de $400.000, un préstamo a 30 años implicaría una cuota mensual aproximada de $2.480, mientras que una hipoteca a 50 años la reduciría a unos $2.200, es decir, unos $280 menos al mes.
Sin embargo, esa aparente ventaja inicial se diluye con el tiempo: el comprador terminaría pagando casi el doble en intereses, pasando de unos $438.000 en una hipoteca tradicional a más de $816.000 en el esquema a 50 años.
Críticas: una “curita” que no resuelve la raíz del problema
Economistas, expertos en vivienda y asociaciones del sector han coincidido en señalar que la medida no soluciona el principal desafío del mercado estadounidense: la escasez de viviendas. “La propuesta puede hacer que más personas califiquen para un préstamo, pero si no hay suficientes casas disponibles, el efecto será inflacionario”, explicó un analista citado por Politico. “Se estaría aumentando la demanda sin aumentar la oferta”.
Además, los especialistas advierten que el nuevo esquema podría beneficiar más a los prestamistas que a los compradores, al generar mayores ingresos por intereses a lo largo del tiempo.
Otra preocupación es el retraso en la acumulación de patrimonio (home equity). En un préstamo tan prolongado, el comprador tardaría décadas en comenzar a reducir el capital adeudado de forma significativa, lo que lo dejaría vulnerable a fluctuaciones del mercado o caídas en el valor de la propiedad.
Obstáculos legales y regulatorios
La implementación de una hipoteca a 50 años no sería inmediata ni sencilla. Actualmente, los préstamos respaldados por agencias federales como Fannie Mae y Freddie Mac están limitados a un máximo de 30 años dentro de la categoría de “hipotecas calificadas” (qualified mortgages), definida por la ley Dodd-Frank de 2010.
Modificar ese marco requeriría ajustes regulatorios o incluso legislación federal, lo que podría demorar meses o años, dependiendo de la composición del Congreso y de la administración que asuma el poder en 2025.
El propio Pulte reconoció que el gobierno de Trump tendría que trabajar con la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) y el Departamento del Tesoro para definir las condiciones bajo las cuales una hipoteca tan prolongada podría ser considerada segura para el consumidor.
«Fannie y Freddie podrían establecer un mercado secundario para hipotecas a 50 años antes de los cambios de política. Incluso podrían comprar hipotecas para sus carteras retenidas. Sin embargo, esto no alteraría la responsabilidad legal de los prestamistas. Es por eso que creemos que los prestamistas no originarán hipotecas a 50 años sin cambios en la política QM [hipoteca calificada]», explicó el analista de políticas de vivienda y servicios financieros de TD Cowen, Jaret Seiberg.
Un contexto de crisis de vivienda y tasas altas
La propuesta surge en un momento de fuerte estrés en el mercado inmobiliario estadounidense. Las tasas hipotecarias se mantienen en torno al 6–7 %, el nivel más alto en dos décadas, mientras que los precios de las viviendas han subido más de 40 % desde 2020, según datos de Zillow.
Esto ha hecho que la vivienda sea inaccesible para gran parte de la clase media, especialmente para los compradores primerizos. En ciudades como Miami, Los Ángeles o Austin, se calcula que el pago mensual promedio supera el 40 % del ingreso familiar, muy por encima del umbral de asequibilidad recomendado.
El gobierno de Trump ha intensificado su presión sobre los constructores, instándolos a incrementar la edificación de viviendas con el objetivo de reducir los precios. Desde la Casa Blanca se argumenta que las empresas del sector mantienen inactivos numerosos terrenos disponibles. Sin embargo, los constructores rechazan esa acusación y sostienen que los verdaderos obstáculos son los elevados costos de la tierra, la mano de obra y los materiales de construcción.
Trump ha presentado su plan como una respuesta a esa realidad, pero los economistas sostienen que sin un aumento significativo en la construcción y sin políticas de control de precios, la medida podría agravar el desequilibrio entre oferta y demanda.
«Si bien este déficit de oferta ciertamente tiene un impacto en la asequibilidad en general, las complejidades de la industria de la construcción de viviendas nuevas dictan que abordar un problema de esta escala requiere un enfoque coordinado e integral que reúna a los federales, líderes estatales y locales que trabajan en asociación con la industria de la construcción de viviendas nuevas», dijo el CEO Ryan Marshall.
Ahorro mínimo y deuda prolongada
El análisis de CNBC y Barron’s coincide en que el ahorro real sería limitado. Una reducción de $200 o $300 mensuales podría parecer significativa en el corto plazo, pero implicaría décadas adicionales de pagos y un costo final abrumador.
«Esta no es la mejor manera de resolver la asequibilidad de la vivienda. La administración haría mejor en revertir la inflación inducida por los aranceles, que mantiene altas las tasas de las hipotecas existentes», aclaró en un comunicado Joel Berner, economista senior de Realtor.com.
Varios expertos advierten que la viabilidad de este nuevo producto hipotecario podría depender en gran medida de que Fannie Mae y Freddie Mac sigan bajo la supervisión del gobierno federal. No obstante, la administración Trump ha expresado su deseo de sacar a ambas instituciones del control estatal, convertirlas en empresas privadas y llevarlas eventualmente al mercado bursátil mediante una oferta pública inicial.
«La adopción de un producto hipotecario a 50 años podría complicar el camino hacia la privatización para Fannie Mae y Freddie Mac. Dicho esto, entendemos que la Administración espera que las GSE permanezcan bajo tutela después de vender aproximadamente una participación del 5% al público. Esto permitiría a la Administración mantener el control de las GSE en el futuro previsible», dijeron analistas de Evercore ISI en un mensaje a sus clientes.
En resumen, los expertos advierten que el plan aliviaría temporalmente el bolsillo de los compradores, pero a costa de endeudarlos mucho más tiempo y con menos capacidad para construir patrimonio o vender la vivienda con ganancia.
Un debate que recién comienza
El anuncio ha generado una ola de reacciones en el sector financiero y político. Mientras algunos ven la propuesta como una herramienta innovadora para ampliar el acceso a la vivienda, otros la califican como un movimiento electoral con efecto simbólico más que práctico.
“Extender el plazo del préstamo no soluciona el problema de fondo: los precios son demasiado altos y la oferta demasiado baja”, señaló un economista de la Universidad de Columbia.
En las próximas semanas, se espera que la campaña de Trump detalle cómo se implementaría la medida y si contara con respaldo legislativo o se aplicaría mediante órdenes ejecutivas.
