Para los inquilinos, el centro de Miami es el lugar para estar. Los compradores de viviendas conscientes del presupuesto deberían considerar Homestead, Miami Shores y Kendall. Los inversores querrán prestar atención al Design District. Miami Beach sigue siendo popular, pero ten cuidado con los precios inflados. Y el tráfico se ha convertido en uno de los factores clave a la hora de decidir dónde vivir.
Estos son algunos de los hallazgos del Estudio de Bienes Raíces Miami-Dade 2018, la cuarta encuesta anual de la industria realizada por la firma de encuestas / encuestas Bendixen & Amandi International y el Miami Herald y al que puedes acceder en este enlace.
Cien de los mejores corredores, agentes y analistas del área de todos los puntos de precio del mercado fueron entrevistados del 1 de mayo al 1 de junio de 2018, para crear un retrato honesto y creíble del estado actual del mercado de la vivienda del condado. Las respuestas fueron confidenciales para garantizar una conversación abierta. Las entrevistas se realizaron en inglés y español.
Para reflejar el estado actual del mercado inmobiliario de Miami, varias de las preguntas de este año revelaron inquilinos y compradores. La lista de participantes entrevistados este año se amplió para incluir más agentes inmobiliarios y corredores especializados en propiedades de mercado medio.
«Al incluir personas que trabajan fuera del mercado de lujo, el estudio de este año brindó una visión general más completa del estado del mercado», dijo Anthony Williams, director de proyectos especiales de Bendixen & Amandi, quien realizó los últimos cuatro estudios. «Se mencionaron partes de la ciudad este año que no habían aparecido en años anteriores».
La crisis de asequibilidad de la vivienda de Miami-Dade está empeorando. Más de la mitad de las familias del condado gastan más del 30 por ciento de sus ingresos brutos en renta, la tercera peor relación entre rentas e ingresos en los EE. UU. Según el informe de junio de 2018 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, los precios medios de las viviendas unifamiliares aumentó de $ 335,000 a $ 355,000 año tras año; fue el 78º mes consecutivo de crecimiento. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 2.1 por ciento, de $ 235,000 a $ 240,000.
El suministro de viviendas y condominios en Miami-Dade en el rango de $ 200,000 a $ 300,000 continúa reduciéndose, mientras que el ingreso familiar promedio del 2016 -la última información disponible- se estancó en $ 45,900, según el Programa de Política Metropolitana de la Institución Brookings.
Sin embargo, en comparación con los altos precios de los alquileres, la mejor opción ahora mismo según muestran las encuestas en comprar.
El 49% de las encuestas muestra que es momento de comprar en lugar del 25% vender, mientras que el 74% cree que es mejor comprar que 19% rentar.
Algunos consideran que los precios de las rentas, especialmente en el área del centro comenzaran a bajar. «Estás empezando a ver las repercusiones de la sobreconstrucción», dijo Peter Zalewski, fundador de Cranespotters, un sitio web que rastrea el desarrollo de condominios en el sur de la Florida. «El suministro de apartamentos de alquiler está por las nubes y, a medida que las grúas caen, los alquileres van a bajar también. Y hay un suministro de 32 meses de condominios solo en el centro de Miami, por lo que la única forma en que se va a rentar un condominio en este mercado es bajando el precio.»
La confianza general en el valor de las casas residenciales de Miami-Dade es cautelosa: el 44 por ciento de los encuestados espera que el valor de las viviendas se aprecie y el 35 por ciento predice la depreciación (el 14 por ciento cree que los valores permanecerán estables).
La fuerte demanda de hogares de mercado medio (con un precio de entre $ 250,000- $ 600,000) explica por qué el 51 por ciento de los encuestados esperan que el segmento se aprecie. Solo el 37 por ciento piensa que las propiedades de lujo ganarán valor.
Los barrios mas calientes
Según el estudio de mercado residencial más reciente de Integra Realty Resources, se completaron casi 4,800 nuevos apartamentos de alquiler entre 2014-2018 en el área del Greater Downtown de Miami, más recientemente la Panorama Tower de 85 pisos y la estación Square de 34 pisos.
Otras 5.062 unidades están actualmente en construcción, y ese número no incluye la gran cantidad de condominios que se enumerarán para el alquiler por parte de sus propietarios que residen fuera de la ciudad.
Esto explica por qué Brickell, Downtown y Midtown fueron los tres mejores lugares elegidos por los encuestados como las áreas más populares en Miami-Dade en este momento para los inquilinos. Para los compradores, las tres áreas más populares – Coral Gables, Miami Beach y Coconut Grove – se encontraban todas fuera del núcleo cada vez más denso del centro de la ciudad.
Por cuarto año consecutivo, Miami Beach fue una vez más el barrio más sobrevalorado, con un precio medio por pie cuadrado de $ 520, según Zillow. Brickell registró el segundo lugar a $ 497 por pie cuadrado, mientras que los enclaves de lujo de Sunny Isles Beach ($ 554) y Key Biscayne ($ 753) empataron en tercer lugar.
«Brickell tiene la mayoría de las propiedades que son condominios», comentó un agente de Miami para el estudio. «Siempre están sobrevaluados, porque atienden a compradores extranjeros».
Homestead, donde el precio medio de los pies cuadrados es de $ 140, se consideró el vecindario más infravalorado. Miami Shores ($ 338) quedó en segundo lugar, debido a que su precio es más bajo en otras áreas con un inventario de viviendas comparable y la calidad de las escuelas, como Pinecrest y Coral Gables. North Miami Beach ($ 237), Little Havana ($ 254) y Kendall ($ 226) empataron en tercer lugar.
Efectivo o Financiamiento
El porcentaje de compradores de efectivo (31 por ciento) y compradores de hipotecas (47 por ciento) se mantuvo casi idéntico a los resultados del año pasado, continuando el cambio radical de 2015, cuando los compradores en efectivo representaron el 68 por ciento de los compradores y las hipotecas solo el 14 por ciento.
Mike Pappas, presidente y CEO de The Keyes Company, dijo que la fortaleza constante del financiamiento de la vivienda refleja las tasas de interés actuales, que han alcanzado un promedio nacional de 4.5 por ciento para las hipotecas de tasa fija a 30 años, pero aún están muy por debajo las tasas anteriores a la recesión de la década de 1990 y principios de 2000.
«Volvemos a un modelo más tradicional de compra de personas reales, no solo a los inversores en efectivo», dijo Pappas. «Los bancos tienen más confianza en el mercado inmobiliario y están ofreciendo más opciones. A medida que las tasas de interés aumentan, eso motiva a los que estan esperando que podrían demorarse en comprar una casa para hacerlo ahora antes de que suban más «.
