Comprar una primera vivienda en Estados Unidos se ha convertido en un desafío financiero sin precedentes para millones de familias. Un nuevo análisis de Zillow reveló que un récord de 242 ciudades tienen ahora viviendas consideradas de entrada —las más económicas dentro de sus respectivos mercados— valoradas en al menos un millón de dólares.
La cifra marca un punto de inflexión en la evolución del mercado inmobiliario estadounidense. Antes de la pandemia, solo 80 ciudades registraban viviendas iniciales con precios de siete cifras. En apenas unos años, el número prácticamente se triplicó, reflejando la magnitud de la transformación experimentada por el sector residencial.
Más allá del dato estadístico, el informe pone en evidencia una realidad cada vez más preocupante: el acceso a la propiedad se está convirtiendo en un privilegio reservado para hogares con ingresos significativamente superiores al promedio nacional. Para muchas familias de clase media, especialmente jóvenes profesionales y compradores primerizos, reunir el pago inicial y asumir una hipoteca se ha convertido en una tarea cada vez más difícil.
El fenómeno también tiene implicaciones económicas más amplias. La vivienda es uno de los principales motores de acumulación de riqueza en Estados Unidos, por lo que las dificultades para acceder a una propiedad pueden ampliar las brechas económicas y retrasar la construcción de patrimonio entre las nuevas generaciones.
Cómo la pandemia cambió para siempre el precio de las viviendas
La pandemia de COVID-19 alteró profundamente la dinámica del mercado inmobiliario estadounidense. Entre 2020 y 2022, una combinación de factores extraordinarios impulsó uno de los mayores aumentos de precios registrados en décadas.
Las tasas hipotecarias cercanas a mínimos históricos permitieron que millones de compradores ingresaran al mercado al mismo tiempo. Paralelamente, el auge del trabajo remoto incentivó a numerosas familias a buscar viviendas más grandes o ubicadas fuera de los centros urbanos tradicionales.
Sin embargo, la oferta no logró responder al mismo ritmo. Estados Unidos ya arrastraba un déficit de construcción residencial desde la crisis financiera de 2008, cuando la edificación de nuevas viviendas cayó drásticamente y tardó años en recuperarse.
A esta situación se sumaron los problemas en las cadenas globales de suministro, la escasez de materiales de construcción, el aumento de los costos laborales y las dificultades para desarrollar nuevos proyectos habitacionales.
El resultado fue una tormenta perfecta que disparó los precios en prácticamente todo el país. Según Kara Ng, economista sénior de Zillow, la pandemia redefinió el mapa de la asequibilidad en Estados Unidos. «La pandemia reinició el costo de comprar una vivienda, extendiendo las viviendas iniciales de un millón de dólares desde un puñado de estados costeros a más de dos docenas de estados en todo el país», explicó la especialista.
Qué significa realmente una «starter home» de un millón de dólares
Uno de los aspectos más llamativos del informe es que las llamadas viviendas iniciales millonarias no necesariamente corresponden a propiedades de lujo. Zillow clasifica una «starter home» como una vivienda ubicada dentro del tercio inferior de los valores inmobiliarios de una región específica. Es decir, forman parte del segmento más económico disponible dentro de cada mercado.
Esta metodología permite dimensionar mejor el problema. Cuando una vivienda considerada de entrada supera el millón de dólares, significa que incluso las opciones más accesibles han quedado fuera del alcance de gran parte de la población.
En ciudades como San Francisco, San José, Los Ángeles o varias localidades del área metropolitana de Nueva York, los compradores primerizos deben competir en mercados donde el precio de una vivienda modesta puede equivaler a varias veces el ingreso anual de una familia promedio.
Los expertos advierten que esta situación obliga a muchas personas a permanecer más tiempo en alquiler, retrasar la compra de vivienda o trasladarse a mercados más económicos, contribuyendo a fenómenos de migración interna y expansión suburbana.
California sigue liderando una tendencia nacional
California continúa siendo el epicentro de la crisis de asequibilidad habitacional. El estado concentra 105 ciudades donde la vivienda inicial típica ya supera el millón de dólares, más que cualquier otro estado del país. El elevado costo del suelo, las restricciones urbanísticas, la limitada disponibilidad de terrenos y la fuerte demanda asociada a industrias de altos salarios han contribuido durante años a mantener los precios en niveles extraordinariamente elevados.
Regiones como Silicon Valley, el Área de la Bahía de San Francisco y partes del sur de California siguen encabezando los rankings nacionales de valor inmobiliario. Sin embargo, lo que antes era una realidad prácticamente exclusiva de California se está extendiendo a otras regiones. El hecho de que cientos de ciudades hayan alcanzado el umbral del millón de dólares demuestra que el problema se ha nacionalizado.
El noreste se convierte en el nuevo foco de presión inmobiliaria
Aunque California sigue liderando en términos absolutos, el crecimiento más acelerado se está produciendo en el noreste de Estados Unidos. Nueva York pasó de tener 12 ciudades con viviendas iniciales millonarias antes de la pandemia a 41 en la actualidad. Nueva Jersey experimentó una expansión aún más pronunciada, pasando de apenas una ciudad a 26.
Este aumento está estrechamente relacionado con la escasez de nuevas construcciones. En muchas comunidades del noreste existen limitaciones regulatorias, oposición a desarrollos residenciales de alta densidad y una disponibilidad reducida de terrenos para nuevos proyectos.
Al mismo tiempo, la proximidad a grandes centros económicos como Nueva York, Boston y Filadelfia continúa alimentando la demanda. La consecuencia es una presión constante sobre los precios, incluso en suburbios que históricamente eran considerados alternativas relativamente asequibles.
El fenómeno ya alcanza a más de la mitad del país
Uno de los cambios más significativos identificados por Zillow es la expansión geográfica de la crisis de asequibilidad. Antes de la pandemia, solo nueve estados tenían al menos una ciudad donde la vivienda inicial costaba un millón de dólares o más. Hoy son 26 estados.
La incorporación de Illinois, Texas y Wyoming ilustra cómo el fenómeno está alcanzando mercados que durante décadas ofrecieron oportunidades de vivienda mucho más accesibles.
Esto representa un cambio estructural en el mercado inmobiliario estadounidense. Lo que antes era una característica de las costas ahora aparece en regiones del Medio Oeste, las Montañas Rocosas y el sur del país.
La expansión de las viviendas iniciales millonarias refleja el alcance nacional del aumento de precios y evidencia que el problema ya no puede atribuirse únicamente a mercados tradicionalmente exclusivos.
Florida y Miami también sienten la presión
Florida se encuentra entre los estados donde el aumento de los precios ha sido particularmente notable desde la pandemia. Según Zillow, el número de ciudades floridanas donde una vivienda inicial supera el millón de dólares aumentó de cuatro antes de 2020 a once en la actualidad.
El área metropolitana de Miami se ha convertido en uno de los principales ejemplos de esta transformación. La llegada masiva de nuevos residentes procedentes de otros estados, el interés de inversionistas nacionales e internacionales, el crecimiento poblacional y la limitada disponibilidad de terrenos urbanizables han contribuido a impulsar los precios.
Además, la región enfrenta factores adicionales que presionan el mercado, incluyendo el aumento de los costos de seguros, impuestos y mantenimiento asociados a la exposición a riesgos climáticos. Para muchos residentes locales, especialmente aquellos cuyos salarios no han crecido al mismo ritmo que los precios inmobiliarios, la posibilidad de comprar una vivienda propia se aleja cada vez más.
El contraste entre el noreste y el Sun Belt
El informe destaca una diferencia importante entre las regiones estadounidenses. Mientras el noreste continúa enfrentando una oferta limitada de viviendas nuevas, varios estados del Sun Belt han incrementado significativamente la construcción residencial durante los últimos años.
Mercados como Texas, Arizona, Carolina del Norte y algunas zonas de Florida han respondido al crecimiento poblacional con nuevas urbanizaciones, desarrollos multifamiliares y proyectos residenciales de gran escala. Esta expansión de la oferta ha contribuido a moderar el crecimiento de los precios en determinadas áreas.
Según Kara Ng, esta es una de las principales razones por las que algunos mercados han logrado estabilizarse más rápidamente que otros. La experiencia del Sun Belt sugiere que aumentar la construcción podría ser una de las herramientas más efectivas para aliviar la presión sobre la asequibilidad a largo plazo.
Un mercado inmobiliario congelado por las tasas hipotecarias
Aunque los precios siguen elevados, el mercado inmobiliario estadounidense atraviesa una etapa de desaceleración. Desde 2022, el incremento de las tasas hipotecarias ha reducido significativamente la actividad. Muchos compradores potenciales han quedado excluidos por el aumento de las cuotas mensuales, mientras numerosos propietarios prefieren conservar sus viviendas para no perder las hipotecas de bajo interés obtenidas durante la pandemia.
Esta situación ha generado lo que algunos analistas describen como un «mercado congelado», donde tanto compradores como vendedores permanecen al margen. Las ventas de viviendas usadas se mantienen cerca de los niveles más bajos registrados en aproximadamente tres décadas, reflejando la dificultad de concretar transacciones en un entorno de costos elevados.
Los compradores recuperan algo de poder
A diferencia de los años posteriores a la pandemia, cuando las guerras de ofertas eran comunes y las viviendas se vendían en cuestión de días, el mercado comienza a mostrar signos de normalización.
El aumento del inventario disponible y la desaceleración de la demanda han otorgado a los compradores una mayor capacidad de negociación. En muchas ciudades, los vendedores están reduciendo precios, ofreciendo incentivos o aceptando condiciones que habrían rechazado hace apenas dos años.
Sin embargo, los especialistas advierten que esta mejora relativa no significa que la vivienda se haya vuelto asequible. Los precios continúan cerca de máximos históricos y las tasas hipotecarias siguen representando un obstáculo importante.
Una generación obligada a esperar
La proliferación de viviendas iniciales de un millón de dólares es un reflejo de una transformación social más profunda. Cada vez más estadounidenses retrasan la compra de su primera vivienda, permanecen en alquiler durante más tiempo o dependen de ayuda familiar para reunir el pago inicial.
La edad promedio de los compradores primerizos ha alcanzado niveles récord, mientras que la proporción de jóvenes propietarios continúa disminuyendo.
Para millones de personas, el sueño americano de comprar una vivienda ya no depende únicamente del esfuerzo individual o del ahorro disciplinado. Depende de un mercado cada vez más inaccesible, donde incluso las propiedades más modestas pueden superar ampliamente las posibilidades financieras de una familia promedio.
El récord de 242 ciudades con viviendas iniciales valoradas en un millón de dólares simboliza una nueva realidad económica: el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los desafíos más importantes para la clase media estadounidense en el siglo XXI.
A continuación exponemos los estados que más ciudades tienen con viviendas de inicio en al menos un millón de dólares:
- California: 105 ciudades
- Nueva York: 41 ciudades
- Nueva Jersey: 26 ciudades
- Florida: 11 ciudades
- Massachusetts: 10 ciudades
- Washington: 8 ciudades
- Texas: 7 ciudades
- Connecticut: 4 ciudades
- Hawái: 4 ciudades
- Maryland: 4 ciudades
