Comprar una casa en Miami ya exige ganar más de $130.000 al año, según nuevo estudio

El sueño de tener una vivienda propia en el sur de Florida se ha convertido en un desafío cada vez mayor para la clase media. Los precios récord de las propiedades, las tasas hipotecarias elevadas, las primas de seguros en aumento y los ingresos que no crecen al mismo ritmo han creado un panorama en el que, para muchos residentes, comprar una casa resulta prácticamente imposible.

Los informes de los prestamistas remitidos al gobierno federal evidencian una marcada reducción en las solicitudes de hipotecas desde 2021, cuando las tasas de interés se encontraban en niveles históricamente bajos.

En comparación con aquel período de auge crediticio, hoy muchos potenciales compradores se han visto frenados por el encarecimiento de los préstamos y las condiciones más estrictas del mercado financiero.

«Entonces, antes de ver una solicitud en 2019, una persona, un ingreso, un comprador. En algunas situaciones, es necesario que la abuela se mezcle con el seguro social o con un niño que esté trabajando. Entonces, la forma en que la gente lo está haciendo es tener una persona con ingresos extremadamente altos o varias personas con ingresos de nivel medio a bajo», dijo el corredor hipotecario Kalil Jones.

Un mercado inmobiliario bajo presión

De acuerdo con un informe de NBC 6 Responds basado en datos de Zillow, el sur de Florida continúa siendo una de las regiones más costosas del país para adquirir vivienda. En el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, el precio medio supera los 500.000 dólares, y las condiciones del mercado no parecen favorecer a los compradores.

El estudio calcula que una persona o familia que aspire a comprar una vivienda en Miami-Dade County necesitaría ganar al menos 130.000 dólares al año para que los pagos mensuales —incluyendo hipoteca, impuestos y seguro— no superen el 30 % de sus ingresos. En Broward County, la cifra ronda los 115.000 dólares, y en Palm Beach County, aproximadamente 120.000 dólares.

Sin embargo, el ingreso medio anual de los hogares en Miami-Dade es de apenas 70.000 dólares, lo que deja una brecha de 60.000 dólares o más entre lo que se gana y lo que se necesita para comprar. En Broward y Palm Beach la brecha es similar. Este desequilibrio ha disparado la desigualdad habitacional y obligado a muchos residentes a seguir alquilando indefinidamente.

El obstáculo del ahorro: más de una década para el enganche

El informe de Zillow citado por NBC 6 indica que para reunir el 20 % de enganche que exige la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales, una familia promedio en Miami necesitaría alrededor de 12 años de ahorro. En Broward y Palm Beach, el tiempo estimado ronda los 10 a 11 años.

El problema se agrava por el alto costo de los alquileres, que en el sur de Florida han aumentado más de un 35 % desde 2020, lo que deja poco margen para guardar dinero. Esto significa que miles de familias viven atrapadas entre un alquiler que no baja y un mercado de compra que se aleja cada vez más.

Costos adicionales: seguros, impuestos y mantenimiento

A las barreras de ingreso y ahorro se suman otros gastos que encarecen la propiedad de vivienda en Florida. Las primas de seguro de propiedad han subido de manera drástica, impulsadas por el aumento del riesgo de huracanes y las quiebras de aseguradoras locales. Muchos propietarios pagan hoy más de 5.000 dólares anuales en seguros, una cifra que se ha duplicado en apenas cinco años.

Los impuestos a la propiedad también son considerables, especialmente en Miami-Dade y Palm Beach, donde el valor tasado de las viviendas se ha disparado. Todo esto eleva el costo mensual total de mantener una casa y desanima a nuevos compradores.

Los salarios no alcanzan el ritmo del mercado

Aunque la economía del sur de Florida ha crecido gracias al turismo, la construcción y la llegada de nuevas empresas tecnológicas y financieras, los salarios locales no han acompañado ese crecimiento. NBC 6 cita un análisis que revela que los ingresos de los jóvenes de 27 años en Miami apenas aumentaron 3,5 % entre 2005 y 2019, mientras los precios de las viviendas se dispararon más de 150 %.

Esa disparidad ha creado una nueva clase de “trabajadores atrapados”: personas con empleos estables que no pueden acceder a una hipoteca ni competir con compradores en efectivo, muchos de ellos provenientes de otros estados o del extranjero.

Señales de enfriamiento en el mercado

Pese a las dificultades, el informe destaca algunos cambios que podrían favorecer a los compradores en los próximos meses. Las viviendas están permaneciendo más tiempo en el mercado y los vendedores comienzan a ofrecer incentivos y descuentos. Algunos constructores de proyectos nuevos incluso cubren parte del cierre de costos o financian tasas de interés más bajas para atraer compradores.

«Entonces, érase una vez, los vendedores no estaban dispuestos a dar dinero para los costos de cierre. Ahora, si le pides a un vendedor que te dé algo porque lo necesita para llevar, está dispuesto a llegar hasta $ 10K, $ 15K, $ 20K para que puedas vender una concesión. Y eso es bueno para los compradores», destacó la agente de bienes raíces Arlene Shaw.

Además, el aumento en las tasas hipotecarias ha reducido la demanda, generando un leve descenso en los precios en algunas zonas de Broward y Palm Beach. Sin embargo, en Miami-Dade el mercado sigue siendo competitivo, impulsado por la demanda internacional y la escasez de inventario.

Programas de asistencia: una oportunidad para compradores primerizos

El estado de Florida mantiene programas de ayuda destinados a facilitar el acceso a la vivienda. Entre ellos destacan:

• Florida Hometown Heroes Housing Program: otorga préstamos y subsidios para trabajadores esenciales como maestros, policías, bomberos, enfermeros y técnicos médicos.
• Florida Assist Program: brinda asistencia económica para el pago del enganche y los costos de cierre, especialmente a compradores primerizos.
• Local Housing Initiatives: varios condados ofrecen ayudas adicionales según los ingresos del hogar o la ubicación de la propiedad.

Los expertos recomiendan revisar los requisitos de cada programa, ya que algunos están dirigidos exclusivamente a quienes compran su primera vivienda o trabajan en sectores esenciales.

El reto generacional y la movilidad residencial

El alto costo de la vivienda también está transformando la composición social del sur de Florida. Muchos jóvenes profesionales y familias con niños están optando por mudarse hacia el norte de Florida, o incluso a otros estados como Georgia y Texas, donde los precios son más accesibles y las hipotecas más viables.

Mientras tanto, la llegada de compradores de alto poder adquisitivo —procedentes de Nueva York, California y América Latina— continúa empujando los precios hacia arriba. Esta dinámica, según economistas de la Universidad de Miami, podría consolidar una brecha socioeconómica que afecte la diversidad y el equilibrio demográfico de la región.

Un sueño cada vez más caro

El diagnóstico es contundente: el costo de vivir y ser propietario en el sur de Florida se ha disparado hasta niveles históricos. Adquirir una vivienda hoy exige ingresos altos, planificación financiera a largo plazo y acceso a programas de ayuda estatal o local.

Para muchos residentes de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, el “sueño americano” de tener casa propia se ha convertido en un ideal que requiere más esfuerzo, paciencia y sacrificio que nunca. La casa con jardín en el sur de Florida sigue siendo posible, pero, como advierten los expertos, solo para quienes puedan resistir la presión de uno de los mercados inmobiliarios más caros del país.