Cerca de 750 edificios de condominios en Florida pueden enfrentar problemas de seguridad

Cerca de 750 edificios de condominios en Florida aparecen señalados como potencialmente atrasados en el cumplimiento de las obligaciones de seguridad adoptadas después de la tragedia de Surfside. La estimación, basada en datos de HOA Contact Lists y recogida por The Real Deal, pone el foco en las inspecciones y los costos que enfrentan las asociaciones. Sin embargo, no constituye una determinación oficial de incumplimiento ni demuestra que esos inmuebles sean inseguros.

Para propietarios y compradores, la situación plantea dos preocupaciones relacionadas: conocer el estado real del edificio y determinar cuánto dinero será necesario para mantenerlo, reparar sus deficiencias y cumplir con las exigencias financieras.

El sur de Florida concentra buena parte de los edificios identificados

La base privada identificó al menos 3.839 edificios sujetos a la legislación de seguridad de 2022. Entre ellos figuran casi 1.200 en Miami-Dade, 780 en Broward y 447 en Palm Beach. Las cifras corresponden al universo examinado por la empresa y deben distinguirse de un inventario oficial completo.

Determinar si un inmueble está atrasado exige revisar su expediente, los plazos aplicables y las posibles extensiones autorizadas. La antigüedad, por sí sola, tampoco permite establecer la condición estructural de una propiedad.

Antecedentes: las obligaciones surgieron después de Surfside

El colapso de Champlain Towers South, ocurrido en Surfside en junio de 2021, dejó 98 muertos e impulsó cambios legales para reforzar las inspecciones y la preparación financiera de los condominios.

El objetivo de estas medidas es detectar deterioros relevantes y contar con recursos para atender las necesidades del edificio. Para las comunidades que acumularon mantenimiento pendiente, ese proceso puede exigir decisiones difíciles sobre obras, presupuestos y aportaciones de los propietarios.

Contexto legal: cuándo deben realizarse las inspecciones

La normativa vigente contempla inspecciones estructurales, conocidas como milestone inspections, para edificios residenciales de condominios y cooperativas de tres o más pisos habitables. Como regla general, deben realizarse al cumplir 30 años y repetirse cada diez años. Las autoridades locales pueden exigir la primera a los 25 años cuando las condiciones locales lo justifiquen, incluida la proximidad al agua salada. El umbral de 25 años no se aplica automáticamente a todos los edificios cercanos a la costa.

La revisión comienza con una evaluación visual. Cuando se detecta deterioro estructural sustancial, se requiere una segunda fase para profundizar en los daños y definir las reparaciones necesarias. Las autoridades locales también pueden conceder extensiones justificadas para la inspección inicial.

Impacto: el precio de compra puede ocultar gastos importantes

Además de las inspecciones, las asociaciones deben afrontar los estudios de reservas para integridad estructural, conocidos como SIRS. Estos evalúan las necesidades futuras de componentes del edificio y establecen un plan de financiación. Si los recursos disponibles resultan insuficientes, pueden requerirse cuotas adicionales, derramas extraordinarias, préstamos o líneas de crédito.

Por eso, un apartamento anunciado a un precio atractivo puede representar un compromiso económico mayor del esperado. El costo de ser propietario incluye tanto la compra como las obligaciones compartidas de la comunidad.

Las cifras citadas por The Real Deal muestran una diferencia marcada entre segmentos: durante el primer semestre de 2026, las ventas por debajo de un millón de dólares estuvieron un 27% por debajo del mismo período de 2019, mientras que las superiores a ese precio aumentaron un 143%. La comparación no es interanual.

Reacciones: revisar cada edificio antes de decidir

La analista Ana Bozovic, de Analytics Miami, destacó la necesidad de examinar la condición física y financiera de cada comunidad. Dos edificios de igual antigüedad pueden presentar riesgos muy diferentes según su mantenimiento y sus reservas.

Próximos pasos: comprobar los expedientes y los compromisos financieros

Para quienes consideran comprar, la revisión debe abarcar los informes de inspección, el estudio de reservas, el presupuesto, las obras previstas y las cuotas extraordinarias aprobadas o propuestas. Los propietarios también necesitan conocer los plazos concretos que corresponden a su asociación.

El punto decisivo será comprobar qué trabajos se han realizado, cuáles siguen pendientes y cómo se financiarán. La etiqueta de “posiblemente atrasado” debe servir para investigar el expediente del edificio, no para dar por confirmado un peligro estructural.